现在是什么时期？
一场自上而下的楼市调控，已经悄悄在各城市之间蔓延。
1
1. 广州收紧黄埔人才购房政策
这彻底堵死，外地投资客进军广州主城区的通道。
虽然，在此轮行情，黄埔是跟涨珠城。
但迎着广州城市向东的运势，老黄埔板块、科学城板块、云埔板块、中新知识城被外地投资客扫了一圈又一圈，市场热度和房价涨幅表现出色。
这一刻，哪怕广州盘子大，均价稳稳，像黄埔这样的网红板块，也开始停止制造热点，适时收敛。
2. 深圳将实行大学区制和教师轮岗制度
深圳长期以来的供需矛盾叠加优质学区资源紧张，成就了深圳学区概念最强的福田百花片区近 30 年楼龄的老破小，涨到了堪比深圳湾豪宅 25 万的天价。
而深圳的大学制，让天价学区房不再与名校 100% 绑定，一举捅破了学区的泡沫，让深圳炒作过度的学区房板块，迎来史上最大利空。
3. 东莞实行二手房指导价，限购升级为 2 年社保
一直跟随深圳上涨，跟随深圳调控的东莞，祭出二手房指导价和限购升级，最大的催化剂就是东莞主城区依然存在局部火热。
短短 2 年，二手房从不限购，转变为小区指导定价，精准打击了外来投资客利用政策漏洞的套利行为。
不落户，不交社保，就想直接白嫖东莞房产？以后不可能了。
东莞和深圳属于联动市场，深圳如此冰冻，东莞势必紧随其后。
4. 杭州升级限购，需 5 年户口 or 不满 5 年户口 +2 年社保 or4 年社保
在一贯放松的限购下，杭州楼市维持了 5 年的长牛，之前的调控都是在挠痒痒，这次终于下重锤，给摇号火热的限价新房浇了一盆冷水。
虽然杭州行情不至于一下子骤凉，但行情逐渐熄火已是必然，支撑杭州楼市的基石，就只剩下一二手房倒挂，未来，悬了。
广深莞杭，原本都是看涨预期强烈的城市，一场精准调控，都指向——减少短炒，降低杠杆。
这些 " 出头鸟 " 被敲打之后，其他行情火爆的城市，已经战战兢兢，唯恐下一个就被请去喝茶。
2
回顾上一轮房价上涨周期，我们会发现 2016 年如此重要，汹涌的热钱沿着狭窄的通道向一二三四线城市倾泻，全国暴涨。
回顾这一轮房价上涨周期，好的城市各板块轮涨，弱的城市连核心区都干趴着不动，单点分化更加剧烈。
房价暴涨 - 熄火 - 暴涨，时代与个体都发生了十年未有之转折与变幻。
那么汹涌激荡，那么焦虑悲怆。
有人目光如炬、高瞻远瞩，透过楼市缝隙看到一个光辉徇烂的未来；有人依然犬儒抱怨，至今仍在为身无片瓦而惆怅满怀。
而站在 2025 年，我们会感慨 2021 年才是 " 真调控 " 元年。
中央吹起楼市调控的号角，要求各城市要拿出 " 诚意 " 来调控，真正想控制楼市热度和房价。
3
这一波楼市调控，真的不一般。
现在到了一个不得不调控的阶段，哪怕城市本身再强、供需再紧张、一二手房倒挂再严重，都要拼命把涨幅控制好。
这一切都建立在我们现在所处的敏感时间点，内外部的环境不一般，国内疫情常态化、房企、居民杠杆都绷得相当紧张。
还有一个直接原因：之前政策太松了，太多城市打着 " 因城施策 " 的招牌在做戏，都是在 " 空调 "。
来梳理一下当下的政策调控和行情波动，可以理清这条逻辑：
1. 开发商三道红线和拿地额低于销售额 40%，管住开发商杠杆，减少开发商土拍的争夺，控制土储和地价，控制地价 - 控制房价，
2. 严查首付来源和流水，降杠杆，严控热钱违规入市
3. 因城失策，新房限价之下，用二手房指导价管住涨幅
4. 市场渐凉，再一次打击购房者的看涨预期，市场高度恐慌，信心低落
一套组合拳打下来，没了热钱漫灌，少了容易撬动的杠杆，政策更是层层加码。
房地产的套利空间，基本锁死。
4
想要从楼市中赚钱，越来越难。
全国楼市最火的大湾区，每个城市的选筹逻辑，也不一样：
深圳是西部一枝独秀
广州是单中心 + 近郊概念
佛山是临广 + 强经济概念
东莞是城区 + 强镇区概念
珠海是横琴 + 城市中心转移概念
经过这一轮深圳暴涨，资产恐慌被提高到了空前高度，所以流窜的购买力才会推涨大湾区其他城市。
今天的大湾区，完全不缺概念板块，什么 CBD、金融城、科学城、高新区、电商城、开发区，一个概念比一个概念耀眼，但最缺的精耕细作去做好规划落地执行的区域。
深圳的南山科技园、广州珠江新城的产业自发集聚是不可复制的，现在都得靠新区自己去招商引资。
而现在整个大湾区的产业都已经进入了一个存量博弈的过程，已经不像以前一样是增量爆发期。
大湾区的选筹难度加大了。
5
在强力调控之下，原本的喧嚣杂乱，现在都已渐渐回归平静。
即使大规模的套利机会消失，楼市依然会有局部机会。
但整个市场的房价焦虑空前膨胀：
房地产真的要被按死了吗？房子还能不能买？现在买房还会不会高位站岗？全国哪些板块现在还值得投资？
调控风暴来袭，下半年中国楼市将会怎么走？如何在混沌的楼市中寻找优质投资机会？
这一刻的我们，太需要一场能让我们看清未来 5 年房价走势的深度分析，太需要一场能告诉我们打破旧规则之下的新玩法。
作者：钱辰辰，文章来源微信公众号：楼市黄大大，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。
คำชี้แจง (Disclaimer) : เนื้อหาข้างต้นเป็นเพียงมุมมองของผู้เขียนแต่เพียงผู้เดียว และไม่ได้แสดงหรือสะท้อนถึงจุดยืนอย่างเป็นทางการของ Followme แต่อย่างใด Followme ไม่รับผิดชอบต่อความถูกต้อง ความครบถ้วน หรือความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ปรากฏ และจะไม่รับผิดชอบต่อการดำเนินการใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากเนื้อหานั้น เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน
